COS’E’ IL PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA?

July 2021

Il preliminare di compravendita è un contratto che definisce l'impegno e gli accordi tra le parti.

Qual è la sua funzione?

All'interno del preliminare, vengono riportati e definiti in modo più specifico, tutti gli accordi stabiliti nella proposta di acquisto.

Si utilizza, soprattutto quando non è possibile sottoscrivere in tempi brevi il rogito. Difatti va a definire tutti i patti concordati stabilendo gli obblighi di entrambi in una linea temporale.

Quali sono gli effetti?

Se il preliminare viene trascritto ed una delle due parti viene meno agli accordi presi, la parte lesa potrà richiedere che il contratto venga annullato, liberandosi dai vincoli ed obblighi.

Capiamo meglio nel dettaglio.

Esempio tipo: non posso più vendere l’immobile dovrò richiedere l'annullamento dell'atto.

Consapevolmente dovrò risarcire il mio acquirente con il doppio della caparra incassata.

Esempio tipo: non posso più comprare l’immobile dovrò richiedere al venditore l’annullamento dell'atto, consapevolmente perderò l'intera somma della caparra versata.

Nel caso in cui il preliminare non venga trascritto, entrambe le parti dovranno avvalersi di un legale per fare richiesta al giudice dell’annullamento, a quel punto entrambe le parti potranno richiedere solo il risarcimento dei danni subiti e farsi che entrambi siano liberi dagli obblighi sottoscritti.

Il preliminare rappresenta una garanzia, per la parte acquirente in quanto il venditore non potrà costituire sull'immobile altri diritti.

Quali sono le spese?

Il preliminare deve obbligatoriamente avere forma scritta e deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione all'Agenzia delle Entrate.

Le spese di registrazione dovute sono suddivise in questo modo:

- le spese fisse €200 per imposta di registro

- l'imposta di bollo che prevede €16 di marca da bollo ogni 100 righe

- le spere variabili che sono rappresentate dal versamento dello 0 50% sulla caparra versata, oppure il 3% calcolato sull’ acconto prezzo.

Le spese variabili rappresentano un anticipo che l'acquirente versa sull'imposta di registro, queste somme verranno poi detratte in fase di stipula dall'imposta di registro totale.

Nel caso in cui tutto il preliminare venga sottoscritto con l'ausilio di un agente immobiliare è bene ricordare che la registrazione della scrittura è obbligatoria da parte del mediatore.

Nel caso in cui il compromesso venga stipulato da un notaio, cambiano le tempistiche della registrazione della scrittura che si allungano a 30 giorni, mentre per le spese abbiamo un calcolo completamente differente.

Va ricordato che tutte le spese di registrazione sono a carico della parte acquirente

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Pamela Ciampoli 

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